VIVIENDA Y SALARIO
VIVIENDA Y SALARIO.
La intervención pública sobre la vivienda se deriva de la propia concepción que se da en cada sociedad del Estado de Bienestar o dicho de otra forma de la consideración del papel que se atribuye al Estado para atender aquellas necesidades básicas que el mercado no puede o tiene problemas para atender adecuadamente. A partir de la concepción de los diferentes tipos de Estado de Bienestar, se pueden explicar las características diferenciales entre las políticas de vivienda de los países desarrollados.
La Constitución española establece el derecho a la vivienda de todos los españoles confirmando así la intervención del Estado sobre el mercado de viviendas para garantizar el acceso de todos a una vivienda digna. De esta forma se viene a confirmar una política de vivienda que tiene ya alrededor de un siglo de existencia en nuestro país. Una política que ha tenido una cierta continuidad en las figuras, medidas y formas de intervención, con un proceso de cambio paulatino y sin grandes modificaciones. Sin embargo con una distancia de cincuenta años esos cambios han sido realmente considerables.
En 1933 el valor máximo de una casa barata era de 40.000 pesetas y el de la casa económica 75.000, estando la primera destinada a familias con una renta anual menor de 8.000 pesetas y la segunda una renta menor de 15.000. Es interesante hacer la relación salario-coste de la vivienda para poder comparar con la actualidad. 8.000/ 40.000: 1/5 y 15.000/ 75.000: 1/5 también; es decir la casa valía cinco veces el salario anual de un trabajador.
La vivienda en los años cincuenta.
Los problemas de la vivienda en España en los años cincuenta llevaron al Estado a una fuerte presencia en la construcción de viviendas para resolver los problemas de envejecimiento del parque inmobiliario, la carencia de viviendas como consecuencia de la destrucción de la guerra y la importante afluencia de la emigración hacia las grandes ciudades. A finales de esta década y en las décadas siguientes se establece la necesidad de que sea el sector privado el que aborde la construcción de viviendas con las graves consecuencias que ello tiene para el conjunto de la sociedad con menores recursos que en las grandes ciudades provocó importantes problemas de chabolismo.
La solución a este problema se plantea por la creación de la figura de viviendas de protección oficial con diferentes regulaciones y modalidades a lo largo de los años. El desarrollo de estas viviendas de protección oficial (VPO) en sus diferentes modalidades llegó a ser masivo, de forma que a mediados de los setenta, su proporción llegó a más de las dos terceras partes del total de la nueva construcción. Su desarrollo supuso la consolidación de una serie de instituciones que debían garantizar los préstamos necesarios que la banca privada era reacia a otorgar por su escasa rentabilidad y por la morosidad que podían acarrear. Esto llevó en primer lugar a consolidar un banco público que fuera garante de la concesión de los préstamos para las viviendas cuya calificación de Protección Oficial hubiera sido aprobada lo que supuso el desarrollo del Banco Hipotecario de España.
Planes Generales: vivienda PO, vivienda libre y segunda vivienda.
Desde la década de 1970 y 1980 los ayuntamientos comienzan a regular la construcción residencial a través de los planeamientos urbanísticos. El parque de viviendas español se caracteriza por ser un parque mayoritariamente en propiedad de sus habitantes y por haber tenido una gran expansión que le convierte en uno de los parques de viviendas más grandes, en relación con el número de hogares o el de individuos que residen en España. De 10.658.882 existentes en 1970 se pasa a 17.206.363 en 1990, es decir en 20 años se produce un incremento del 62% en el número de las viviendas.
Y junto al crecimiento del parque residencial habitual el desarrollo de la doble vivienda. Las viviendas secundarias constituían el 4 % del parque total de viviendas en 1960, incrementando su proporción al 7.5 % en 1970 y al 17 % en 1980, lo que supone una expansión considerable en términos absolutos. Pasamos de 796.000 viviendas secundarias en 1960 a 2.900.000 en 1990.
El precio de la vivienda.
El precio de la vivienda en España ha mantenido históricamente cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares, o renta disponible, excepto en las denominadas burbujas o crisis inmobiliarias; periodos en que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992, que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido, y sobre todo la burbuja de 1997 a 2007. En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda. Pasados 6 años, en junio de 2013, la vivienda había bajado un 35%.
Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6% de media y en tasa interanual, respecto al primer trimestre de 2012, un 14,3%. Entre 1997 y 2007 tuvo lugar la última burbuja inmobiliaria de la economía española. En 2005 se alcanzó el máximo nivel de ventas de viviendas (987.500). En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600) y en el primer semestre de 2007 el nivel de construcción residencial llegó a suponer el 12,4% del PIB. En esta década los precios de las viviendas crecieron por encima del 195%, una media anual nominal del 11,4% Si en 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales para comprar una vivienda de 90 m2, en 2007 eran necesarios 9,2 salarios anuales. En estos momentos de crecimiento, la vivienda de promoción pública prácticamente desaparece ante los grandes beneficios que genera la vivienda de promoción libre.
Mirando al futuro.
Ello supuso una situación grave para todos los sectores implicados: la economía nacional adquirió una dependencia del sector, de dimensiones inasumibles llegando a suponer un valor por encima del 12% del producto interior bruto, los bancos asumen un nivel de endeudamiento superando todas las cautelas posibles y comprometiendo cantidades de inversores extranjeros que endeudan al conjunto del país. Y los particulares asumen deudas imposibles de pagar incluso en tiempos de bonanza y sobre todo cuando han llegado los momentos de crisis con disminución de ingresos familiares o situaciones de desempleo. La lección ha sido dura para todos colectivamente y una de las causas esenciales de nuestra crisis económica con las peculiaridades del sistema económico español.
Pero parece que no aprendemos de las lecciones del pasado y volvernos a calificar suelo para construir viviendas que no necesitamos, los bancos conceden de nuevo créditos con riesgos que no asumirían en otros proyectos empresariales y los ciudadanos comienzan a pensar que la inversión, que supera con creces sus posibilidades, es una buena forma de comprometer su futuro. La prudencia de la historia nos debería llevar a aprender que los parámetros razonables del número de viviendas construidas, de su coste y de los posibles compromisos personales y crediticios a asumir.
DIEGO PERIS SÁNCHEZ.